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某房地产企业S项目的成本管控模式探析

来源:湖北工业大学 作者:张虹
发布于:2020-11-27 共5915字

  摘  要

  
  改革开放以来,我国房地产行业经过几轮兴旺,目前房价普遍高企,为控制房价涨幅过大带来的风险,近些年中央及地方政府相继出台了严格的房地产宏观调控政策。房地产企业盈利空间被大大压缩,被迫改变以往向外粗放式经营方式,转向向内精细化经营挖掘潜力。在目前竞争激烈的环境下房地产企业项目的成本控制管理是其向内挖掘潜力的重点领域,房地产企业如何解决目前成本控制管理存在的问题,降低项目成本,提高企业经济效益,增强企业在激烈市场竞争中的核心竞争力,需要引起房地产企业的重视并开展深入地研究。



某房地产企业S项目的成本管控模式探析
 

  
  本文围绕房地产企业项目成本控制管理问题,以 WD 房地产企业 S 项目为例,理论结合实际进行研究,本文主要内容包括:第 1 章:分析本文的研究背景、项目成本控制管理问题的理论及实际意义,就国内、外文献的研究现状进行分析,阐述房地产项目成本控制管理的重要性;第 2 章:介绍成本控制管理的概念与思想,运用目标成本管理、合约规划成本管理、动态成本管理的方法,采用全过程成本控制管理理论、精细化成本控制管理理论对项目开发的全过程进行分析;第 3章:主要概括我国房地产企业项目成本概念及特点,我国优秀房地产企业项目成本控制管理实践,以及项目成本控制管理趋势;第 4 章:介绍 WD 房地产企业及 S项目的概况、成本指标,对全过程成本控制管理存在的问题进行分析,并对 S 项目进行问卷调查,分析问题;第 5 章:针对全过程成本控制管理存在的问题以及调查问卷发现的问题,本文对 WD 房地产企业项目成本控制管理提出了一些管控措施及建议:管控措施方面:(1)加强全过程成本控制管理;(2)完善成本控制管理体系;(3)提高人员综合素质。创新及建议方面:(1)推广成本信息化平台管理:(2)完善企业供方数据库:(3)建立成本数据库;(4)BIM 模型在成本控制管理中的应用;第 6 章:对全文进行总结及研究展望。
  
  本文通过对 WD 房地产企业 S 项目目前成本控制管理存在问题进行分析,并提出合理的措施建议,提升成本控制管理水平,降低企业成本从而提高企业的经济效益,促进房地产行业的持续稳定发展。
  
  关键词:   成本管理,房地产企业,项目成本控制 。

  
  Abstract

  
  Since  the  reform  and  opening  up,  China's  real  estate  industry  has  experienced several rounds of prosperity. Currently, the housing prices are generally high. In recent years,  the  central  and  local  governments  have  successively  introduced  strict macro-control policies for the real estate market to control the risk brought by excessive price increase. As the profit space of real estate enterprises is greatly compressed, they are  forced  to  change  the  previous  extensive  operation  mode  to  tap  the  potential  of refined operation. In the competitive environment of the real estate enterprise project cost control management is to tap potential in key areas, real estate enterprises how to solve the current problems existing in the cost control management, reduce the project cost, improve the economic benefits of enterprises, enhance the core competitiveness of enterprises in the fierce market competition, need to cause the attention of real estate enterprises and carry out in-depth research.
  
  Around  issues  of  real  estate  enterprise  S  project  cost  control  management,  this thesis takes WD of real estate enterprises project as an example, combine theory andpractice. This thesis focuses on the project cost control and management of real estate enterprises,   the main contents of this thesis include: Chapter 1: Analyzed the researchbackground of the topic, the theoretical and practical significance of project cost control and management. Analyzed the research status of domestic and foreign literature, andexpounded  the  importance  of  real  estate  project  cost  control.  Chapter  2:  This  estate introduces the concept and thought of cost control management, and analyzes the whole process of project development with the methods of target cost management, contract planning cost management and dynamic cost management, and the whole process costcontrol management theory and refined cost control management theory. Chapter 3: The concept and characteristics of the real estate enterprise project cost, advanced real estateenterprise project cost control management practice in our country, as well as the trend of project cost control management. Chapter 4: WD real estate enterprise and S projectoverview  and  cost  indicators  are  introduced.  Problems  existing  in  the  whole-process cost control and management are analyzed. Questionnaires are conducted for S project to analyze problems. Chapter 5: Found the problems according to the survey. In this thesis, the present real estate enterprise project cost control is suggested to put forward some management measures.Control measures: (1) Strengthen the whole process cost control  management;  (2)  Improve  the  cost  control  system;  (3)  Improve  the comprehensive  quality  of  personnel.Innovation  and  suggestion:  (1)  Promote  cost information platform management; (2) Improve enterprise supplier database; (3) Set up cost database; (4) Application of BIM model in cost management; Chapter 6:The full text summary and research prospect.
  
  This thesis analyzed the current cost control problems of WD real estate enterprise S project, and puts forward reasonable measures and suggestions to improve the costcontrol  management  level.  Reduce  the  cost  of  enterprises  to  improve  the  economic  benefits of enterprises and promote the sustainable and stable development of the real estate industry.
  
  Keywords:    Cost Management, Real Estate Enterprise, Project Cost Control。
  

  第 1 章 绪论
 

  
  1.1、 本文选题背景与意义 。
  
  1.1.1、 研究背景 。

  
  改革开放四十多年来,我国的经济发展迅猛,房地产作为我国的支柱性企业,对我国经济的发展有着举足轻重的作用。进入 21 世纪,我国房地产行业发展大致经历了以下四个阶段:首先从 2000-2004 年,此阶段是我国经济飞速发展时期,由于国家的经济政策扶持,房地产行业迎来了黄金时期,达到了发展顶峰。其次是 2005-2009 年,在此阶段由于房价的长时间上升,百姓对于过高的房价表现出了恐慌的态度,致使政府对房地产行业进行管控,推出相关政策开始调控。第三是 2010-2013 年,此阶段政府颁布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件,开始使用宏观调控手段抑制过高的房价,使得我国房地产开始进入平稳时期。第四阶段为 2014 年以来,房地产企业的利润水平逐步降低,地产行业开始重组,调整行业结构,处于稳步发展状态。
  
  近年来我国经济发展的特征总体而言可以总结为以下几点:首先是从政策调控向着市场调节的方向转变,在我国 2016 年的政府报告之中就指出,应当始终坚持分类导向,因地施政,确保地方政府在政策中的主导责任,逐步改善百姓住房条件以及房地产业的市场需求环境,从而使得房地产业有序地从原本的政策调控向着以市场为导向的全新发展趋势转变,从而实现我国房地产行业的可持续健康发展。其次是房地产市场的格局分化,我国大部分城市的住房销量近年来呈现出下降趋势,且在这之中,大部分的一线城市与二线城市商品房的成交量一直在下降,使得房地产行业进入格局分化的局面,房地产市场从以往的由卖家主导又重新回归至由买主主导的局面,投机性需求从市场之中减少,房地产市场的价格逐渐稳定下来。最后是施工成本上升,项目管理的难度也有所提高,这是因为我国政府在近几年出台的房地产宏观调控手段,使得房地产的人力资源成本、建筑材料价格有所提升,再加上市场竞争环境的日益激烈,房地产企业的利润空间实质上在被不断地压缩,以至于房地产利润空间不断缩小,此外由于房地产企业的预付款比例近年来不断上升,造成了房地产企业的资金链紧张,使得房地产企业资金压力也因此上升。2018 年在经济下行压力加大的背景下,房地产业保持了较强韧性,连续 4 年上升,继续刷新了历史新高。房地产市场调控政策保持连续性和稳定性。同年 3 月政府工作报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,7 月中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”,8 月住建部强调“稳地价、稳房价、稳预期”,虽然表述有所不同,但“房住不炒”的定位始终没有改变。2019 年中央经济工作会议强调,“房住不炒”定位不会改变,因城施策、分类调控仍然是楼市调控的主要特征,且调控将以稳为主。总书记讲话中提到,“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”,2019 年 6 月份开始,中国房地产行业再融资业务几乎全面收紧,无论是信贷、境外债还是非标融资等。受此影响,2019 年下半年,房地产企业发债规模及信托规模环比增长均出现下滑。
  
  综上所述,我国的房地产企业经过了平稳发展、快速发展以及持续发展等多个阶段,如今整个产业已经相当成熟,房地产企业竞争格局在这种背景之下也发生了变化,房地产行业结构开始进入到重组的态势之中,各个企业之间的竞争也越发激烈,优胜劣汰的趋势更加明显。在这种环境之下,面对越来越激烈的市场竞争情况,房地产企业有必要提升自己的资金管理与项目建设成本控制管理。正因如此,如今我国各大房地产企业都将增强成本控制管理作为企业发展需要研究的重要问题之一。
  
  1.1.2 、研究意义 。
  
  本文理论联系实际,以 WD 企业为例研究房地产企业项目成本控制管理问题,具有重要的理论和现实意义。
  
  在理论方面,房地产行业是我国的重要支柱和民生产业,而随着市场环境的变化,房地产企业的发展面临着竞争激烈、利润下降等挑战,进一步体现出成本控制管理对房地产企业持续发展的重要性,故而相关主题的研究显得十分迫切与必要。本文将对我国房地产企业项目成本控制管理中存在的共性和个性问题进行深入研究,并提出成本控制管理的有效方法及措施,将实践上升到理论,可以丰富房地产企业成本控制管理的研究成果。
  
  在实际应用价值方面,我国房地产开发经过近几年的高速发展,暴利时代已经终结。随着国家房地产政策的深入改革及房地产微利时代的到来,成本控制管理成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业必须充分认识到成本控制管理的意义,重视房地产项目全过程的成本控制管理。通过本文研究,总结了我国房地产企业项目成本控制管理目前存在的主要问题,强调了全过程成本控制管理的重点,有利于我国房地产企业发现问题并及时改进。同时,本文以 WD 企业为例,并将该企业的 S 项目作为案例进行项目全过程的成本控制管理分析,总结其中的经验、反思其中的问题,并提出进一步改善 WD 企业项目成本控制管理的措施意见,有助于 WD 企业项目提高成本控制管理效率,也可以为其它企业提供借鉴。
  

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  1.2、国内外文献综述.
  1.2.1、国外研究现状.
  1.2.2、国内研究现状.
  1.2.3、文献述评
  1.3、研究内容和.
  1.3.1、研究内容
  1.3.2、研究方法
  1.3.3、技术路线图
  
  第2章  房地产企业项目成本控制管理理论基础
  
  2.1、成本控制管理的概念和基本思想
  2.1.1、成本控制管理的.
  2.1.2、成本控制管理的基本思想.
  2.2、成本控制管理方法
  2.2.1 、目标成本管理.
  2.2.2、合约规划成本管理.
  2.2.3、动态成本管理.
  2.3、成本控制管理的理论.
  2.3.1、全过程成本控制管理理论.
  2.3.2、精细化成本控制管理理论.
  
  第3章  我国房地产企业项日成本控制管理特点与趋势.
  
  3.1、我国房地产企业项目成本概述及特点
  3.1.1、房地产项目成本含义及构成
  3.1.2、房地产企业项目成本特点
  3.2、我国优秀房地产企业项目成本控制管理实践特点
  3.3、我国房地产企业项目成本控制管理趋势.
  
  第4章  WD房地产企业项目全过程成本控制管理问题分析一以 s项目为例
  
  4.1 、WD企业及其S项目介绍
  4.1.1、企业简介
  4.1.2 、S 项目概况及成本指标
  4.2、WD企业s项目成本控制管理存在的问题
  4.2.1、全过程成本控制管理问题析
  
  第5章  WD企业房地产项目成本控制管理改进的具体措施建议
  
  5.1、管控措施
  5.1.1、加强全过程成本控制管理.
  5.1.2、完善成本控制体系.
  5.2.1、推广成本信息化平台管理.
  5.2.2、完善企业供方数据库
  5.2.3、建立成本数据库.
  5.2.4、BIM模型在成本控制管理中的应用

  6.1、 全文总结

  目前,面对竞争日益激烈的房地产行业,房地产企业必须转变传统的发展思路,挖掘企业本身的内部优势,综合提升企业实力,降低企业整体成本,才能在现有市场立足。通过本文的研究,可以得出以下结论:

  (1)对于其他行业而言,影响房地产企业的项目价值链的因素众多,且价值链较长。因房地产项目具有的资金密集、开发周期长、风险高等特点,房地产企业成本具有大额性、差异性、动态性、层次性。所以,房地产企业在成本控制管理过程中更为纷繁复杂。

  (2)我国房地产项目一般可以划分为规划设计阶段、开发施工阶段、竣工验收阶段,各个阶段工作侧重不同、面临的成本控制管理影响因素不同,故而在进行成本控制管理的时候需要注意不同阶段的控制重点。

  (3)目前,我国房地产项目成本控制管理存在的问题较多,其中影响较大的主要问题有:成本控制管理理念问题,目前大多企业成本控制管理制度不健全,成本控制体系不完善;成本控制人员水平参差不齐,全过程管理不到位,不利于企业成本控制工作的开展。

  (4)WD 企业的 S 项目是一个具有商业发展潜质的商业综合体,目标成本为48.86 亿元,最终实际成本为 47.26 亿元,节约成本 1.6 亿元,拥有比较不错的成本控制成绩。这样的成绩与 WD 企业较好的组织建设、较快的问题反应能力和较好的落实情况有关;但同时,在项目各阶段的成本控制管理工作中也存在或多或少的问题,且成本控制体系不健全、责权利不够明确,成本管理人员能力缺乏等。

  (5)为改进 WD 房地产企业成本控制管理,本文结合前文分析提出了管控措施及创新和建议:管控措施方面:加强全过程成本控制管理、完善成本控制体系、提高人员综合素质;创新及建议方面:推广成本信息化平台管理、完善企业供方数据库、建立成本数据库,BIM 模型在成本控制管理中的应用使得成本控制更加全面准确。

  参考文献

作者单位:湖北工业大学
原文出处:张虹. WD企业房地产项目成本控制管理问题研究[D].湖北工业大学,2020.
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