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某房地产项目的风险评价与控制策略

时间:2020-10-16 来源:南华大学 共5946字
作者:谢宇波 单位:南华大学
  摘  要
  
  由于房地产项目投资额度大、开发周期长等特点所决定,房地产项目存在较大的风险,因此,对房地产项目进行风险管理研究意义深远。房地产行业作为我国市场经济的重要组成,是属于高附加值的综合性产业,使得经济发展产生高度敏感性,同时房地产项目作为高风险、高收益的产业,又存在诸多不确定性。


某房地产项目的风险评价与控制策略
 
  
  随着国内国外的经济影响加剧,房地产项目的风险进一步加大,项目在立项、设计准备、建设和租售阶段都面临风险,项目经营管理不到位容易导致项目产生高风险,从而引发开发商资金链断裂甚至破产。目前,我国的经济和社会发展正处于加速转型阶段,对于处在经济新常态下的房地产企业来说,加强对房地产项目风险的管理研究,才能保证项目的顺利完成以及完成项目预期收益,有助于房地产市场发展的健康持续稳定,也能够为国内其他房地产项目风险防范提供经验借鉴。
  
  本文通过研究基本理论和项目的风险特点,从风险的识别、评价和控制三个方面进行分析。重点以BL房地产项目为例进行风险管理的研究。(1)在风险识别中运用核对表法,构建6个第一层级风险指标:财务风险、建设风险、经营风险、技术风险、市场风险、环境风险,16个二级风险指标:融资风险等。(2)在风险评价中运用层次分析法、模糊综合评价法设立指标权重、度量风险,对BL房地产项目风险评价的研究结果为一般风险。(3)通过对BL房地产项目的风险进行详细计算和分析,结合目前项目遇到的实际情况,对国家政策风险、延迟工期风险、安全风险、融资风险、合同制定风险、施工方案风险、商品房需求风险及财务风险提出了控制策略。
  
  本文针对房地产项目面临的各类风险,分析了房地产风险管理的意义,分别介绍和运用房地产项目风险管理的内容和方法,对房地产项目风险管理中应注意的风险点进行识别、评价和控制研究,以指导房地产项目管理层对风险进行有效管理,规避不利影响,更多地是为其他房地产项目风险管理提供借鉴。
  
  关键词:   房地产项目  风险管理  风险识别  风险评价  风险控制。
  
  Abstract
  
  Due to the characteristics of large investment amount and long development cycle of real estate projects, there are great risks in real estate projects. Therefore, the research on risk management of real estate projects is  of  far-reaching  significance.  As  an  important  part  of  China's  market economy,  the  real  estate  industry  is  a  comprehensive  industry  with  high added value, which makes economic development highly sensitive. At the same  time,  as  a  high-risk  and  high-yield  industry,  there  are  many uncertainties in real estate projects.
  
  With the increasing economic impact at home and abroad, the risk of real estate project is further increased. The project is faced with risks in the stages of project approval, design preparation, construction and lease and sale. The project management is not in place, which will easily lead to high risk of the project, leading to the rupture of the developer's capital chain or even bankruptcy. At present, China's economic and social development is in the stage of accelerating transformation. For real estate enterprises in the new economic normal, strengthening the research on the management of real estate project risk can ensure the smooth completion of the project and the expected income of the completion of the project, which is conducive to the healthy and sustaina BL e development of the real estate market, and It also provides reference for risk prevention of other real estate projects in China.
  
  This  paper  studies  the  basic  theory  and  risk  characteristics  of  the project,  analysis  from  three  aspects  of  risk  identification,  evaluation  and control.  Focus  on  the  risk  management  of  BL  real  estate  project  as  an example. (1) In risk identification, the checklist method is used to construct six first-level risk indicators: financial risk, construction risk, operational risk,  technical  risk,  market  risk  and  environmental  risk,  and  Sixteen secondary risk indicators: financing risk, etc. (2)In the risk evaluation, the analytic hierarchy process and the fuzzy comprehensive evaluation method are used to set up the index weight and measure the risk. The result of the risk  evaluation  of  BL  real  estate  project  is  the  general  risk.(3) Through detailed  calculation  and  analysis  of  the  risk  of  BL  real  estate  project,combined  with  the  actual  situation  of  the  current  project encountered.Control strategies are proposed for national policy risk, delay risk,  safety  risk,  financing  risk,  Contract-making  risk,  construction  risk, demand risk of commercial housing and financial risk.
  
  This paper aims at all kinds of risks faced by real estate projects, this paper analyzes the significance of real estate risk management, introduces and  applies  the  contents  and  methods  of  real  estate  project  risk management  respectively,  and  studies  the  identification,  evaluation  and control  of  the  risk  points  that  should  be  paid  attention  to  in  real  estate project risk management, so as to guide the real estate project management to  effectively  manage  the  risk,  avoid  adverse  effects,  and  more  It  is  a reference for other real estate project risk management.
  
  Keywords: real estate project;risk management;risk identification;risk assessment;risk control。
  
  第1章  绪论
 
  
  1.1、研究背景和意义。
  
  1.1.1、研究的背景。

  
  2018年国内房地产市场经过400余次陆续调控后逐步回归理性,房价趋势走向平稳,市场销售金额超过2017年。但与此同时,不少房企开始不断追求规模化发展且思考未来的发展方向。在坚持满足刚需的市场定位之下,湘潭房地产市场一直保持着良好的发展态势,发展稳健。在棚户区改造以及长沙限购政策的影响下,湘潭的置业需求得以释放,楼市表现活跃,供需两旺。
  
  2018年,湘潭市(含县市)新建商品住宅共计批准预售571.12万㎡,同比增长了33.03%。其中,湘潭市城区新建商品房住宅共计批准预售380.93万㎡,同比增长31.99%。从各区域上来看,九华区共计批准预售226.87万㎡,同比增长77.44%,总占比约59.5%;岳塘区共计批准预售114.48㎡,同比下降8.48%,总占比约30%;雨湖区共计批准预售39.58㎡,同比增长11.02%,总占比约10.5%。县市(含湘乡市、韶山市)新建商品房住宅共计批准预售190.19㎡,其中,湘潭县新建商品住宅共计批准预售118.4万㎡,同比增长29.77%,总占比约为62.2%。从新建商品房住宅批准预售面积上来看,湘潭市城区九华区的批准预售面积远远高于岳塘区和雨湖区,同比增长了77.44%,这也说明了如今的九华经济开发区的经济发展,长株潭融城核心位置、不断发展和完善的交通网络等种种利好,吸引了越来越多的开发商的目光。致地·昭华府、新城景隽、夏威夷公馆等新盘不断落地,新建商品房住宅批准预售面积也随之上涨,楼市发展呈向好趋势。而县市(含湘乡市、韶山市)区域内,湘潭县的新建商品住宅批准预售面积也是远远超出了韶山市和湘乡市,地理位置优越,发展潜力巨大,吸引了碧桂园集团、德客隆置业、祥霖投资建设有限公司等开发商纷纷落子湘潭县,新盘不断开发,新建商品住宅批准预售面积不断增长。湘潭市(含县市)新建商品住宅共计销售476.02万㎡,同比下降8.27%。其中,湘潭市城区新建商品房住宅共计销售331.17万,同比增长2.74%。从各区域上来看,九华区新建商品房住宅共计销售18929万㎡,同比上涨26.33%,总占比约为57.2%;雨湖区共计销售25.22万㎡,同比下降39.62%,总占比约为7.6%;岳塘区共计销售116.66万㎡,同比下降10.76%。县市(含湘乡市、韶山市)新建商品房住宅共计销售144.85万㎡,其中,湘潭县新建商品住宅共计销售86.51万㎡,同比下降30.26%,总占比约为59.8%。从新建商品房住宅销售面积上来看,九华区的新建商品房住宅销售面积,同样也是远远超过了雨湖区和岳塘区两个区域,并且是三个区域中唯一一个新建商品房住宅销售面积同比增长的区域,原因有三,一是如今的九华区在教育、交通、商业等生活配套方面的发展十分迅速,区域内拥有沪昆高铁北站、长潭西线高速、九华湖德文化公园、九华和平小学、长沙市一中九华中学等优质的配套资源,城市配套日益向好;二是受长沙限购政策的影响,越来越多的长沙人选择了到邻城湘潭买房,而九华区离长沙最近,自然而然的更受长沙购房者的青睐;三是正是因为九华区的种种利好,吸引了越来越多的开发商落子九华,区域内大盘不断出现,更多的买房选择,也促使了片区内的新建商品房住宅销售面积的增长。
  
  从新建商品房住宅批准预售面积和新建商品房住宅销售面积上来看,2018年九华区的表现都十分亮眼,不论是批准预售面积还是销售面积在各区域中都处于领先地位。而整个湘潭楼市发展也是十分稳健,供需两旺。
  
  目前区域内虽然面临的是市场利好的影响,但在政府逐渐加强调控、去杠杆的背景下,房地产项目依然存在很大的风险,项目在前期立项、设计准备、建设以及租售阶段依然都面临风险,管理方面稍有不慎,就会导致项目面临巨大的风险,甚至导致整个项目的资金链断裂或破产。目前,我国的经济和社会发展正处于加速转型阶段,对于处在经济新常态下的房地产企业来说,加强对房地产项目风险的管理研究,才能保证项目的顺利完成以及完成项目预期收益。
  
  随着国内国外的经济影响加剧,房地产项目的风险进一步加大,项目在前期立项、设计准备、建设以及租售阶段都面临风险,项目经营管理不到位容易导致项目产生高风险,从而引发开发商资金链断裂甚至破产。对房地产项目风险加强管理和研究,有助于房地产市场发展的健康持续稳定,也能够为国内其他房地产项目风险防范提供经验借鉴。
  
  1.1.2、研究意义。
  
  (1)理论意义:房地产行业涉及产业链上下游的行业较多,存在产业链效应,对房地产行业的有效处理,才能尽量避免对产业链上下游行业产生过大影响,才能保证我国经济和社会的持续健康发展。当前,国家已经出台相关政策,要求各级地方政府寻求转型发展,寻找新的经济增长点,鼓励刚需买房,抑制投机买房,以往房地产行业的过热导致的高库存现象,已经成为房地产开发商所面临的难题。只有加强对房地产项目风险的管理和研究,加强对项目风险的识别、评价与控制,提前发现风险、分析风险、控制风险,才能为房地产项目的发展扫清障碍,为项目的进一步开展提供有力保证。
  
  (2)现实意义:第一,为房地产项目在前期投资决策上提供科学根据。利用科学方法识别和评价项目风险,全面把握房地产项目存在的风险并对风险加以分析、评价,衡量风险的大小,供公司管理层参考,结合公司自身情况,评估自身对风险的承受能力,做出更有利的决策。
  
  第二,为房地产项目减少或避免在开发过程中的风险损失。任何房地产项目都是有风险的,只是每一类风险是存在差异的,并且风险的差异意味着经济效益的差异。利用风险的识别和评价方法,能够全面把握项目存在的风险,并对风险大小进行度量,评估风险所带来损失和收益。房地产开发商则是利用对于项目的风险进行识别和评价,具备针对性的,提前做好风险防范准备,加强对风险的控制。
  
  第三,在房地产项目的管理过程中增强开发商对项目风险防范的信心。房地产项目在项目的投资决策、准备、建设和租售等阶段都面临风险,通过对各个阶段的风险加以识别和评价,找出出现风险的来源和事项,组织核心管理人员以及行业上下游相关专家对项目的各个风险点进行调查和研究,评估风险出现的概率和风险的大小,并制定相对应的风险防范化解策略。有助于提高管理层对风险的认识以及重要性,提早规划方案,应对风险,提升开发商对于房地产项目管理过程中对项目风险防范的信心。
  
  【由于本篇文章为硕士论文,如需全文请点击底部下载全文链接】
  
  1.2、因内外研究现状.
  1.2.1、国内外房地产项目理论研究现状
  1.2.2 、研究评述
  1.3、研究思路及内 容.
  1.3.1、 研究思路
  1.3.2、研究方法.
  1.4、 论文研究内容
  
  第2章  相关概念与相关理论
  
  2.1、风险相关概念
  2.1.1、房地产项目风险的概念.
  2.1.2、房地产项目风险的特点
  2.2、房地产项目风险管理的内容和程序
  2.2.1、房地产项目风险识别.
  2.2.2、 房地产项目风险评
  2.2.3、房地产项目风险控制.
  
  第3章  Bl房地产项目风险识别研究.
  
  3.1、BL房地产项目概况
  3.1.1、 BL房地产项目基本情况
  3.1.2、 项目投资情.
  3.2、BL房地产项目风险的识别.
  3.2.1、环境风险识别
  3.2.2、建设风险识别
  3.2.3、经营风险识别
  3.2.4、技术风险识别
  3.2.5、 市场风险识别
  3.2.6、财务风险识别
  
  第4章  BL房地产项目风险的评价
  
  4.1、风险评价指标体系的具体构建
  4.1.1、房地产项目风险评价的模糊特性
  4.1.2、风险评价指标的设置和权重确定
  4.2、BL项目风险评价
  4.2.1、风险评价指标确定权重
  4.2.2、BL房地产项目风险等级确定
  4.3、项目整体风险分析
  4.3.1、各风险指标的权重
  4.3.2、分析专家对各个层级风险指标评价比重
  
  第5章  BL房地产项目风险控制研究
  
  5.1、BL房地产项目风险控制
  5.1.1、国家政策风险控制.
  5.1.2、延迟工期风险控制.
  5.1.3、安全风险控制
  5.1.4、 融资风险控制 .
  5.1.5、合同制定风险控制
  5.1.6、施工方案风险控制
  5.1.7、 商品房需求风险控制.
  5.1.8、财务风险的控制

  第6章  研究结论

  本篇文章针对BL房地产项目进行具体研究和分析,分别利用风险识别、风险评价和风险控制三个阶段,对BL房地产项目进行了研究,并得出以下三点研究结论。

  (1)在采用核对表法对项目风险识别中,主要围绕项目前期投资决策、准备设计、建设和租售阶段进行研究,构建了6个第一层级风险指标、16个第二层级风险指标。

  (2)在对本项目的风险评价过程中运用的是模糊综合评价法和层次分析法,确定各个风险点的指标权重,量化相应的风险大小,得出了重点关注的结论:BL房地产项目具备一般风险,其中达到一般风险标准的有有环境风险、建设风险、市场风险和财务风险,仍为较低风险的有:经营风险和技术风险。

  (3)根据对BL项目风险的识别、评价研究成果,综合分析了项目各个风险点的成因,并且一一对应的提出了风险管控策略。BL房地产项目风险控制主要应关注国家政策风险控制、延迟工期风险控制、安全风险控制、融资风险控制、合同制定风险控制、商品房需求控制、盈利能力和偿债能力风险控制。

  参考文献.

原文出处:谢宇波. BL房地产项目风险管理研究[D].南华大学,2020.

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